こんにちは！かねもちぺんぎんです！
今回は住宅ローン控除の還付金額のお話です。
住宅ローン控除の確定申告が無事終わり、待つこと2週間。
還付金振込んだぜー✨という素敵なお手紙が税務署から届きました～💗
住宅ローン控除1年目の確定申告手続き記事はこちら↓
税還付のお手紙が金曜に届き、週明けに通帳記帳すると、ちゃんと振り込まれていました✨
これにてほんとのほんとに住宅ローン控除1年目の全手続きが完了できました。
ところで、今回確定申告の手続きをしている際に気づいたのですが、還付金額についてある勘違いをしていました。。。
それは「還付金＝住宅ローン金額の１％」について。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは一定の条件を満たす場合に、住宅ローンの年末残高に応じた控除額が所得税から控除される制度で、消費税が10%になった後に購入した場合、その対象期間は13年間にもなります。
そしてこの制度のすごいポイントは、ダイレクトに税額が控除されるということ。
例えば、よく年末調整の時期になると、生命保険料控除とか医療費控除とかを申告すると思うのですが、これらは所得控除と言って、課税される所得を減額するものなんです。
数字でいうと、生命保険料控除額が3万円だった場合、3万円が戻ってくるわけではなく、あくまでも課税される所得分から3万円差し引きます、ということなんです。
つまり、戻ってくる税金は、3万円を所得とみなして納税していた分（数千円）が戻ってくるということです。
これに対して、住宅ローン控除は税額控除という分類の控除になり、控除額がダイレクトに所得税・住民税から差し引かれて戻ってくるのです。
数字で言うと、住宅ローン控除額が30万円だった場合、まず所得税額から直接差し引かれます。
所得税が25万円だった場合、残りの5万円は今度は住民税から差し引くことができるのです。
住宅ローン控除額；下記3つの中で一番少ない額
① 住宅ローンの年末残高×１％
② 所得税額＋住民税額（上限13万6500円）
③ 住宅ローン控除上限額＝40万円
たぶんここまでは、住宅ローンを組んだ方なら、誰しも常識でしょ～くらいの内容かもしれません。
ちなみに私の場合、適用されたのは①の住宅ローン年末残高×１％です。
ここで、私が勘違いしていたのはこの計算式の「住宅ローン年末残高」の部分だったんです。。。
勘違いしたこと
住宅ローンを組む場合、いろんなパターンがあると思います。
- 頭金を入れて、残額を金融機関からの借入とする
- 購入時の諸費用を現金で支払い、住宅購入費は金融機関からの借入とする
- 購入時の諸費用も住宅購入費も合算して、金融機関からの借入とする
私の場合は③を選択しました。
購入時の諸費用は概算見積価格で170万でした。
一般的に諸費用は住宅購入価格の３～７％と言われているみたいですので、まぁ普通か低いくらいですかね。
結果的には諸費用の一部は還元されたのですが、物件価格が約3700万なのに対して、借入金額は約3900万程度になっています。
住宅ローンを組むと、みなさん返済シミュレーションを行うと思います。
私はさらに住宅ローン控除がどれくらいもらえるのかもシミュレーションしました。
そして還付される控除額とのバランスを考えて繰り上げ返済の計画などを練ったわけです。
私の住宅ローン控除額の想定金額はこちら。（数字はざっくりです）
| ローン年末残高 | 控除額 | |
| 初年度 | 3900万 | 39万 |
| 2年目 | 3800万 | 38万 |
| … | … | … |
| 控除合計額 | 417万 |
計算上、住宅ローン控除が13年間の場合、控除額の最大値は427.5万円ということなので、かなり満額近くもらえるな～と皮算用していたのです。
ところが。
そう、お気づきでしょうか。。。
上の表では大きな間違いをしているのです。
確かに控除額は住宅ローン年末残高の１％なのですが、国税庁のHPにはこうあります。
住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額（住宅の取得等の対価の額又は費用の額が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得等の対価の額又は費用の額。以下「年末残高等」といいます。）を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します。
そう、つまり、私の場合、諸費用も合わせて借入金に入れているので、年末残高が住宅取得価格より多くなっており、適用される控除額は住宅取得価格の１％なのです。
正しい控除額の計算はこちら。
| 取得価格 | ローン年末残高 | 控除額 | |
| 初年度 | 3700万 | 3900万 | 37万 |
| 2年目 | 3700万 | 3800万 | 37万 |
| … | … | … | … |
| 控除合計額 | 415万 |
3年目以降は住宅取得価格＞ローン年末残高になるので、1年目と2年目の分だけ控除額が減りました。
まぁ控除合計額で考えればたった2万円の差ではあるのですが、確定申告してみたら、もらえると想定していた金額より少なかったので、かなりびっくりしたのでした。。。😨
まとめ
不動産屋さんやデベロッパーにとっては、この辺は常識中の常識すぎて説明してくれないのかもしれませんが、こちらも素人ですから、たった2万円とはいえ、教えておいてほしかったなーと思いました。
最近「正直不動産」というマンガを読んだのですが、不動産業界はかなり闇が深そうなので、「諸費用もローンに組み込めますよ」とか「住宅ローン控除が受けられますよ」などの良い情報だけを言うことでお客さんを釣るのはしょうがないのかもしれません。
こちらも勉強して詳しくならないといけないなーと思ったのでした。
コメント