新築ワンルームマンション購入しかけた話③完結編

勢いで申込証拠金（1万円だけど…）を支払ってしまった前回②の続きです。

帰宅後、若干冷静になった私は、提案された物件について収支シミュレーションをやってみようと思い立ちました。

参考にしたのは、Youtubeで良く見ていた住宅FP関根さんの収支シミュレーション動画。

1. 収支計算編
2. 損益計算編
3. 所得税・住民税の計算編

これらの動画の数値を参考にして、収支のシミュレーションをやってみました。

提案された物件のスペックはこちら。

• 梅田エリアの某物件　阪急神戸線中津駅徒歩10分
• 35.5m²　1DK
• 物件販売価格　2820万円
• 建物価格　2,029,5000円
• 土地分　7,905,000円
• 諸費用（概算）　100万円
• ローン頭金　10万円
• ローン金利　2%（もしくは1.95%）
• 初年度減価償却費（概算）　32.3万円（建物本体）、33.8万円（付属部分）

営業マンから提示されていた収支シミュレーションはこちら。

• 支払い月額：返済額93,084円＋管理費10,320円＋修繕積立金2,370円＝105,774円
• 支払い年額：105,774円×12か月＝1,269,288円
• 家賃収入月額：募集家賃103,000円×95%（空室率5%）＝97,850円　共益費12,690円
• 家賃収入年額：110,540円×12か月＝1,326,480円
• 差額：+4,766円×12か月=+57,192円

ただし、固定資産税が8万円程度という話だったので、年単位で考えればこの時点でマイナス収支です。

それにこのシミュレーションには金利の上昇や空室率の上昇、家賃の下落などが加味されていない、初年度の収支です。35年ローンを組む以上、長期のシミュレーションを考える必要があります。

そこで、条件に以下の負荷をかけて、エクセルで30年分のシミュレーションしてみました。

• 家賃：1－15年目 2年毎0.5%下落、16－30年目 4年毎0.5%下落
• 入居率：4年毎1か月の空室（礼金・更新料は0.5か月）
• 固定資産税：土地分は変動なし、建物分は毎年4%下落
• 建物修繕費：毎年4%増加
• その他経費（設備など不定期支出を想定）：毎年4万円計上
• 借入金金利：1－15年目 1.95%、16－30年目 2.45%

現金収支のシミュレーション結果は…大赤字でした。。

結果の一部抜粋がこちらです。（単位は千円）

	初年度	5年度	10年度	15年度	20年度	25年度	30年度
収入合計	1,332	1,318	1,354	1,286	1,306	1,347	1,294
支出合計	2,746	1,440	1,437	1,438	1,495	1,502	1,514
当期現金収支	-1,414	-121	-83	-152	-189	-155	-220
翌期繰越金	-1,414	-1,832	-2,371	-3,041	-3,850	-4,732	-5,747
借入金残高	27,534	25,158	21,916	17,621	14,558	10,282	5,450

ちなみにローンが完済する35年度には翌期繰越金は900万円弱にまで膨らんでしまいました。

営業マンは「2800万のマンションを900万で手に入れることができた」とよく言います。

確かにその通りなんですが、自分の居住用ではない以上、築35年のマンションが900万円以上で売却できなかったら、投資としてはマイナスです。

また完済前に売却するとしても、翌期繰越金と残債の合計以上の価格で売れなければ、同じく投資としてはマイナスになります。

スーモやホームズで同じエリアの似たような間取りの物件を見ると築15年前後でも2500万円以上で売りに出されている物件もあれば2000万円程度の物件もあります。

仮に2500万円で売却できたとしても、仲介手数料（売買価格×3%+6万円＋消費税）や完済費用などを考えると、200～300万程度の手残りです。15年の投資結果としてはかなり微妙な気がします。

エリア的に値上がり可能性もあるしれないけど、そんな将来の値上がりに期待するって投資というより投機（ギャンブル）な気もします。

さらに損益計算のシミュレーションもしてみます。

結果の一部抜粋がこちらです。（単位は千円）

	初年度	5年度	10年度	15年度	20年度	25年度	30年度
収益合計	1,332	1,318	1,354	1,286	1,306	1,347	1,294
費用合計	2,722	1,382	1,334	1,257	924	856	784
税引前利益	-1,390	-64	20	29	382	491	510

初年度は購入時の諸費用が大きな経費となっているので、確かに節税効果はあります。

ただ、2年目以降は減価償却でかろうじてマイナス損益になっていますが、10年目にはプラスとなり納税が必要になってきます。

30年後得する可能性もあるにはありますが、途中の手出しが多すぎます😢

この手出しに耐えきれるほどの十分な所得がある方にとっては、節税効果もあって資産形成もできて、いい投資なんだろうと思います。

でも・・・そうはいっても・・・私にはムリだ・・・

ということで、さっそくクーリングオフをすることに。

幸いファミレスで話したのでクーリングオフの対象です。

イケメン営業マンにさっそく連絡し、やっぱり止めたいと伝えると、正式な買付申込前だったので、証拠金の1万円を返金するだけで無事終了。

ぎりぎりのところで「新築ワンルームマンション投資」から逃げきれたのでした。。。

ちなみに上のシミュレーションには、賃貸管理費用（家賃の滞納や更新などの管理の方）も入居付けの際のADも入っていません。つまり経費はもっと多いはずなのです。。。

後で知ったのですが、首都圏だとADなしやあっても1か月というところが多いそうなのですが、大阪では2か月が普通なんだそうです。ますます経費が増えます。。。

また、土地勘がないというのもこの時痛感したポイントです。

駅名を聞いても、乗降客数が多い駅なのか、賃貸需要や相場なども全くわからないのです。

調べればある程度はわかりますが、やっぱり行ったことがない場所というのはちょっと怖いなぁと思ったのでした。