当時はお断りしてしまった物件だけど、
実はよい物件だったのかもなぁ・・・
不動産投資のセミナーに参加し、実際に物件を提案され、購入を検討したものの、結局見送った物件。
当時の私はお断りしたけど、今思えば、決して悪い物件ではなかったのかも？？
というわけで、過去の提案物件を、当時のお断り理由を思い返しながら検証してみます。
大阪の物件その①－物件概要
いろんなブランドがあるマンションの中の一つ、プレサンスシリーズを紹介されました。
私は全然知らなかったのですが、ファミリータイプから投資用単身者向けまでいろんなタイプがある有名マンションブランドです。
立地としては心斎橋まで徒歩10分という好立地にある物件です。
物件の詳細はこちら。
- 物件価格 1460万円
- 最寄駅 長堀鶴見緑地線松屋町駅 徒歩2分
- 1K 洋室６.３帖（22㎡） バルコニー3.8㎡
- 鉄筋コンクリート造地上14階 （提案物件は７階）
- 戸数 70戸
- 提案当時、築９年
- 賃料 62,000円（共益費込）
- 管理費5,070円、修繕積立金1,980円
- 表面利回り 5.09%
この提案を見て、何よりびっくりしたのは物件価格。
やっっっす！！
以前同じ大阪で新築ワンルームマンションを購入しかけたときの物件価格は2800万円。。。
10年後の残債は2200万円ほどありました。
もちろん部屋の広さが違いますし、立地も家賃相場も違うので、一概に比較はできないのですが、あの新築物件を購入して10年後この価格帯で売却するような事態になったら大惨事です。。。
大阪の物件その①－収支シミュレーション
提案頂いた収支シミュレーションはこちら。
- 物件価格 1,460万円
融資条件（イオン銀行で計算）
- 自己資金 10万円
- 変動金利 1.700%
- 期間 35年
収支計画
- 家賃収入 62,000円（共益費込）
- ローン支払額 ▲45,831円
- 建物管理費等 ▲5,070円
- 修繕積立金 ▲1,980円
- 管理委託費 0円（Aプランの場合）
- 月額収支 9,119円
購入諸経費概算
- 仲介手数料 0円
- 登記費用 250,000円
- ローン諸費用 250,000円
- 諸経費合計（概算） 500,000円
プレサンス物件の強みとして、修繕積立金が低価格でキープできるというのがあるそうです。
自社で土地購入、建築、管理、修繕ができるため、この物件であれば、現状の修繕積立金は平米単価90円になっているところが、将来的にどんなに上がっても平米単価150～160円程度で収まるそうです。
建物管理費も半分くらいはストックできるため、それを修繕費にまわすこともできるそうです。
ちなみに諸経費は「弊社負担とすることもできます💦💦」とのことでした。
大阪の物件その②－物件概要
立地は難波駅周辺エリア。
なんと現状6駅６路線が徒歩圏内というだけでもびっくりなのに、2031年になにわ筋線が開通予定だそうで、将来的には8駅8路線も使えるようになるそうな。
物件の詳細はこちら。
- 物件価格 1480万円
- 最寄駅 御堂筋線・四つ橋線大国駅 徒歩2分
- 1K 洋室６.０帖（21㎡） バルコニー4.3㎡
- 鉄筋コンクリート造地上14階 （提案物件は７階）
- 戸数 131戸
- 提案当時、築7年
- 賃料 63,000円（共益費込）
- 管理費4,860円、修繕積立金1,900円
- 表面利回り 5.10%
当時の入居者さんは、超大手ゲームメーカー勤務の20代の方で、2020年から入居しているそうです。
売主さんは、徳島の大手会社勤務の56歳の女性。
新築から購入した物件を7件所有していたそうですが、退職に向けて何件か順番に処分中なんだそうです。
大阪の物件その②－収支シミュレーション
提案頂いた収支シミュレーションはこちら。
- 物件価格 1,480万円
融資条件（イオン銀行で計算）
- 自己資金 10万円
- 変動金利 1.700%
- 期間 35年
収支計画
- 家賃収入 63,000円（共益費込）
- ローン支払額 ▲46,463円
- 建物管理費等 ▲4,860円
- 修繕積立金 ▲1,900円
- 管理委託費 0円（Aプランの場合）
- 月額収支 9,777円
購入諸経費概算
- 仲介手数料 0円
- 登記費用 250,000円
- ローン諸費用 250,000円
- 諸経費合計（概算） 500,000円
大阪の物件その③－物件概要
立地は大阪城公園周辺エリア。
物件の詳細はこちら。
- 物件価格 1470万円
- 最寄駅 JR東西線大阪城北詰駅 徒歩3分
- 1K 洋室8.1帖（25㎡） バルコニー5.6㎡
- 鉄筋コンクリート造地上10階 （提案物件は5階）
- 戸数 45戸
- 提案当時、築12年
- 賃料 65,000円（共益費込）
- 管理費6,640円、修繕積立金3,200円
- 表面利回り 5.30%
当時の入居者さんは、大手会社勤務の50代の方で2017年2月から入居中。
売主さんは奈良在住の大学職員の女性だそうで、この方は11件も所有しているそうです。
物件②の方と同じく、60歳から処分予定で、この物件は処分1件目で新築時から購入したそうです。
大阪の物件その③－収支シミュレーション
提案頂いた収支シミュレーションはこちら。
- 物件価格 1,470万円
融資条件（イオン銀行で計算）
- 自己資金 10万円
- 変動金利 1.700%
- 期間 35年
収支計画
- 家賃収入 65,000円（共益費込）
- ローン支払額 ▲46,147円
- 建物管理費等 ▲6,640円
- 修繕積立金 ▲3,200円
- 管理委託費 0円（Aプランの場合）
- 月額収支 9,013円
購入諸経費概算
- 仲介手数料 0円
- 登記費用 250,000円
- ローン諸費用 250,000円
- 諸経費合計（概算） 500,000円
大阪の物件その④－物件概要
立地は大阪駅周辺エリア。
3路線3駅を利用可能。物件周辺は住みたい街ランキング上位に常に入ってるエリア。
物件の詳細はこちら。
- 物件価格 1400万円
- 最寄駅 大阪環状線天満駅 徒歩2分、堺筋線扇町駅 徒歩3分
- 1K 洋室6.0帖（21㎡） バルコニー4.5㎡
- 鉄筋コンクリート造地上13階 （提案物件は10階）
- 戸数 120戸
- 提案当時、築13年
- 賃料 65,000円（共益費込）
- 管理費5,680円、修繕積立金2,740円
- 表面利回り 5.57%
提案当時は法人入居中。
この法人は、マンスリー・ウィークリーマンション経営の法人で2011年から10年以上入居中。
家具などはこの法人が設置して、短期滞在の賃貸をしているので基本的には入退去時の原状回復費用がかからないというメリットがあります。
（ただし経年劣化の修繕はオーナー負担）
売主さんは、広島県在住67歳公務員（嘱託）男性で6件所有中のところ、嘱託職員になったことを機にいくつか処分することにしたそうです。
大阪の物件その④－収支シミュレーション
提案頂いた収支シミュレーションはこちら。
- 物件価格 1,400万円
融資条件（イオン銀行で計算）
- 自己資金 10万円
- 変動金利 1.700%
- 期間 35年
収支計画
- 家賃収入 65,000円（共益費込）
- ローン支払額 ▲43,934円
- 建物管理費等 ▲5,680円
- 修繕積立金 ▲2,740円
- 管理委託費 0円（Aプランの場合）
- 月額収支 12,646円
購入諸経費概算
- 仲介手数料 0円
- 登記費用 250,000円
- ローン諸費用 250,000円
- 諸経費合計（概算） 500,000円
実はこの物件、すでに買付申込した方がいらっしゃったそうなのですが、まさかのキャンセル。
理由は「個人信用情報が汚れていたから」。
50歳手前くらいの方だったそうなのですが、ほんとちょっとした金額の借入があったそうで、何個かに分けていた口座のちょっとした2年前くらいの滞納がCICに消えずに残っていたらしい。
しかもこの方、この物件に追加で、もう一件買付申込していたのですが、当然そちらもアウト。
将来的に実際にローン組むかどうかは別として、ローン組みたい！となった時に困らないよう信用情報は常にきれいにしておくよう気を付けないといけないなと思いました。。。
やめた理由…
こんなにプラス収支の物件だし、めっちゃいいじゃなーい✨
特に物件④は法人契約だし＋1.2万円も出ているので、全然買ってよかったんじゃないかなぁ。
結局買わなかったのは、まだ不動産投資に手を出す覚悟ができていなかったことと、「プレサンスの社長が2019年に逮捕されていた」から。
2019年に業務上横領の疑いで特捜に逮捕されています。
ただし、無罪は確定していて、いわゆる社長ははめられた状態だったようです。
詳しい経緯はわかりませんが、この件についても営業さんはオープンに話していたので、やましいところはないんでしょうが、社長が横領できちゃうような管理の会社なのかな？と若干信用しきれなかったのはしょうがなかったと思います。
あと管理費用0円（Aプラン）というのに抵抗があったのもあります。
通常、賃貸管理として集金代行やサブリースなどの手数料がかかりますが、Aプランというのは、家賃を直接オーナーの口座に振り込むというプランらしく、確かに振込手数料などかからないので効率的なプランではあります。
ただ、入れ替わりがある入居者に口座情報を開示することに対する抵抗と、滞納などがあった時の対応はどうなるんだろう？という不安があったことは確かです。
さらに言えば、「大阪」の不動産投資についての考え方もあるかと思います。
不動産投資のエリアについては、東京vs大阪論争みたいなものもありますしね。
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