ちょうど1年ほど前に参加したセミナーでした。。。
参加した無料セミナーを主催していた会社は株式会社ベル。
「初心者でも月100万円収入アップ！利回り20%以上の空き家投資◆ 老後の安心を得ながら社会貢献◆コンサル説明会」というタイトルでした。
当時（今も？）流行していた「空き家再生」をメインとした不動産投資をコンサルしていて、いろんなノウハウのうちの一部を紹介します、という内容のセミナーです。
空き家再生のノウハウとは・・・
セミナー内容としては「空き家再生」の基礎といった感じ。
崩壊寸前のボロy…築古物件を激安で購入し、激安で再生（要はリフォーム）して入居を付けて賃貸管理orオーナーチェンジ物件として売却してキャピタルを得るという手法。
ただこの「激安で」というところがポイントで、なんでもかんでも直そうとするとコストがかかりすぎて利回りはどんどん悪化するので、何を直して何を直さないか、そこがノウハウだ、ということでした。
また、リフォームを外注する場合でも、ベルさんがより安い会社を紹介したりもするとのことでした。
区分マンションを検討していた当時の自分には、利回り20%はかなり魅力的に見えたのです。
（区分マンションの利回りは良くて5%程度。価格も高い。）
諦めた理由① 築古がすぎる
セミナーの中で、実際にコンサルしている様子の動画がありました。
十数人のコンサル生が先生と思われる人を中心に、築古物件の中で、あちこち指さしながら再生方法のレクチャーを受けていました。
ただ、私は、その築古物件の「築古っぷり」に若干…いや、かなりドン引きしてしまったのです。
動画の物件はまだマシな方で、セミナー中で物件事例として紹介された物件は築古という域をはるかに超えたザ・ボロ屋で、「これを再生したとして一体誰が住むんだろう…」と思ってしまったのです。
私がドン引きしたとはいえ、実際にきれいに再生して、入居者もつけているわけで、そこにはしっかり需要と供給が成り立っています。
それに、最近は空き家問題が深刻になってきていて、社会貢献にもなるし、とても素晴らしい活動だとも思います。
・・・ただ、私にはムリですーーー💦
まず、虫が無理。
シロアリやらGやらがそこら中にいるような家になんて入れません。
そして、長期間空き家だったような家なので当然水回りもとんでもないことになってます。
決して潔癖症というわけではありませんが、そんな状態のところに入っていく勇気はありません。
諦めた理由② 手間かかりすぎ＆家賃安すぎ
利回りを上げるポイントの一つに「リフォーム費用をいかに抑えるか」があります。
安くやってくれるリフォーム業者を紹介してくれるとは言え、業者である以上それなりにかかります。
となると、次の手段は自分でリフォーム、つまりはDIYです。
大家業を専業でやっているような人ならまだしも、会社員（平日勤務）で特にDIY好きでもない私がリフォームをするのはあまりに現実的じゃありません。
それにそれだけの手間やコストをかけてピカピカにしたところで、築古は築古なんです。
家賃はどうしても安めになります。
物件価格と修繕費用、家賃の実績例はこちら。
- 物件180＋修繕60、年間家賃72、利回り30%
- 物件140＋修繕50、年間家賃42、利回り22%
- 物件200＋修繕55、年間家賃54、利回り21%
1件目はまだ家賃6万ですが、2件目は3.5万です。
ここから固定資産税や管理費用などが引かれます。
給湯器が壊れでもしたら…家賃吹っ飛びません？？💦
諦めた理由③ 高額なコンサル料
実績例をみると、物件価格も修繕費用も本当に激安なので、こういう物件を何件か持ったら確かにいいなぁと思います。
一般人がこれだけの激安価格で物件を購入するのは難しいでしょうし、修繕費用もこれだけ激安価格で抑えるのは難しいと思います。そこがこのコンサル会社のノウハウ・経験なんだと思います。
・・・ただ、コンサル料が高額なんです。
それも驚愕なレベルで。。。
なんと・・・220万💦💦💦
いやいやいや、そんなの払う人いるんかー？？
コンサル曰く、「修繕費用は普通にやったら実績例＋100万くらいにはなるから、コンサル受けて数件持ったら十分元は取れる」とのこと。
そうはいっても、成果が確約されてるわけでもないものにこんな大金払えないわー…と思った当時の私は早々に諦めたのでした。
楽待記事「コンサル会社を提訴」
あれから1年ほど経過したある日、楽街の記事を読んでいると知っている会社名を発見。
えええ！？あの高額なコンサル料払った人いたんかーー！！
そしてさらに2か月後の続報。
損害額3億2600万円を求め、受講生約150人がコンサル会社を提訴
訴えた受講生の気持ちはわかります。わかりますが…
確かに高額なコンサル料だと思いますが、じゃああのコンサル会社が騙してやるぞといった悪意があったのかと言われると微妙かなとも思うんですよね。
東大合格率〇〇％と謳っている塾に高額な学費を払って通ったのに、東大に落ちたからといって、「教え方が悪い、フォローがなかった」なんて訴えないじゃないですか。。。
かばっているわけではありませんよ。念のため。
私はコンサルって嫌いですし。（あくまでも経験的に感じている個人的な意見です）
いずれにしても、セミナーを受講した者としては、続報が気になるところですので今後の経過を見守ろうと思っています。
参考事例 ビフォーアフター
ちなみにまだ見れるっぽいので、ベルさんの空き家再生事例のリンクを貼っておきます。
（いつ見れなくなるかわかりませんが…）
物件代金 80万円
リフォーム代金 約120万円
年間家賃収入 51.6万円
利回り 25.8%
ビフォーアフター
https://goo.gl/photos/zuuRxL8u942kcQWJ7
「これくらいなら全然平気！」とか「むしろDIY好きの血が騒ぐ！」って方は、空き家再生・空き家投資チャレンジしてみてはいかがでしょうか？
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