こんにちは！（目指せ）かねもち🐧です。
不動産投資歴1年が経過し、ついに2号物件を購入しました✨
実はこの1号物件ちゃんにも近々で動きがありましたが、それはまた後日。。。
今回は2号物件購入のお話です。
2件目を買うにあたって、決意したこと
1号物件購入から半年以上経過し、なんとなく不動産投資（ワンルームマンション投資）ってこういう感じなのね、というのが実感を持ててきていました。
不動産取得税や固定資産税も納税し、月々の家賃収入と返済を何度か繰り返して、実感したこと。
「オーナーってほんとうにやることないんだな！！」
たぶん、本業大家さんにこんなこと言ったら、超絶怒られるんだろうなぁ～💦💦
Youtubeを見てもみなさん口を揃えて言ってます。「不動産は”投資”じゃない！”事業”だ！」
いや、わかりますよ。不動産がそんなに甘くないのは。
わかるんですけど、実際私がやってるのはワンルームマンション投資なので、家賃徴収などの業務は集金代行をお願いしている管理会社が全てやってくれますし、入居者からのクレームもなく入れ替わりもない場合、本当になーんにもやることがないんです。
戸建て物件や築古などであれば修繕などのリクエストもあるんでしょうけど、都心の1Kマンションに住んでて、管理会社にわざわざ電話して何か言うことって…正直ないですよねぇ？？（←超個人的感想）
だって、いちいち電話するのってめんどくさいじゃーーん！！！！（←超個人的感想part2）
約20年にもなる私の賃貸生活履歴の中で、管理会社に連絡したのって、退去の時と隣人が真夜中に走り回るという謎の騒音を連日出していた時くらいです。
そう。そこで私は気付いたのです。。。
「オーナーの頑張り時って、購入時だけじゃね？？」
というわけで、2号物件は、1号物件以上に価格交渉を頑張ろう！と決意したのでした。
2号物件探しの日々
あわよくばAmazonギフトもらえないかしら？という貧乏根性丸出しで、キャンペーンをやっているいろんなサイトから不動産投資の相談を開始。
何か所か聞いていると、1号物件の担当者から連絡が。
「もしかして物件探してます？？」
あー、やっぱバレるんだなぁ(笑)
カッコつけてもしょうがないので、正直にアマギフ目当てであちこち登録したことを言いました。
きっとこの営業担当からすると、自分の顧客がよそから買うなんてメンツが立たないのでしょう。。。
「いい物件探します！！」
というので、提案を待つことにしました。（もちろん他社の提案も聞きながら…）
ちなみにAmazonギフトで有名な不動産投資会社と言えば、GAテクノロジーさんでしょう。
RENOSYという不動産投資のサービスが有名ですね。
多くの不動産会社が数千円～1万円のアマギフがほとんどの中、RENOSYは破格の5万円をプレゼント。
ただし、初回面談時しかこの5万円はもらえません。
さらに、貰うにはいろいろ細かい条件があって、私は条件を満たさない時期にすでに一度面談をしてしまっています。
今となっては年収などの条件を満たす状態にはなったのですが、初回面談という条件がアウトなので5万円はもうもらえません。。。😢
悔しかったので、GAテクノロジーの株価が上昇していた時にネオモバで数十株購入＆売却して8千円ほど売却益をゲットしました(笑) （我ながらちっちゃい！！）
提案された2号物件＆価格交渉開始！！
いくつか提案された中で、台東区の築15年のマンションが目に留まりました。
物件概要はこちら。
- 物件価格 2370万円
- 家賃 月額87000円
- 管理費＆修繕積立金 9970円
- 浅草駅（つくばエクスプレス）徒歩4分、田原町（銀座線）徒歩7分
- 専有面積 26.6㎡（バルコニー3.9㎡）
専有面積は25平米以上ある広めのワンルームですし、最寄り駅まで徒歩4分。
最寄駅がつくばエクスプレス線というのが若干引っかかるものの、銀座線や都営浅草線の駅にも徒歩10分以内となかなかな好立地。
しかし物件価格2370万円というのは・・・うーーん。高いなぁ。。。
台東区の築15～20年の物件情報を見てみると、だいたい利回りとしては4～4.5%あたり。
この利回りから想定できる物件価格としては、
（家賃87000円-管積9970）×12か月÷（利回り4～4.5%）=2054～2311万円
なので、2370万円は当然ながら業者の利益が乗っかってる価格。
できるだけ、下限の2054万円に近づけたい・・・
なんとか手を尽くして交渉した結果・・・物件価格2220万円になりました！
・・・え？しょぼい？
いやー、でも当初の販売価格から150万円も値引きできたし、登記などの諸費用60万円をまるっとなしにしてもらったので、自分的にはまあまあ頑張れたかなぁと💦
ただし、「1年でいいから…」とサブリース契約になってしまいました。。。
集金代行と違い、サブリース手数料10%と大きい出費を支払うことにはなりますが、とはいえ短期間で集金代行に変更できるなら60万の諸費用を支払うよりはお得か？と思い承諾しました。
サブリース契約から集金代行への契約変更については、トラブルもよく聞くので、若干不安ではありますが、契約書を読んだ限りではいつでもできそうなので、年明けくらいに変更手続きをする予定です。
初めての理事会にも参加
2号物件を購入してから2か月経った頃、理事会開催のお知らせが来ました。
2号物件は都内物件ですし、長期所有の予定だったこともあり、せっかくだからと参加してみました。
勝手に株主総会みたいなものを想像していたのですが、開催場所に行ってみると、まさかの参加者2名（私を含めて！）。
しかも会場に理事長は不在で、管理会社の担当者にちっちゃな会議室に案内され、かなり拍子抜け。
議案の内容説明と数年以内に想定されている大規模修繕についての質問などをして1時間ほどで終了。
もう一人の参加者はとても気さくなご婦人で、理事会後「時間ある？」とお誘いいただき、近くの喫茶店でお茶＆お話できました。
その方はなんとこの1年で4件も区分マンションを購入していて、来年には早期退職予定というなんとも羨ましい人生の先輩でした✨✨
今の私にはまだまだタネ銭がないので、こんな風にはできませんが、10年後、20年後にはこんな感じになれたらいいなぁとまた新たな目標ができた一日でした😆
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