【セミナー体験記】株式会社リアネスト

このセミナーを受講したのは１年以上前になります。

資産運用系セミナーを片っ端から受講していた時期で、何を思ったのか株式会社リアネスト主催の「マンション経営セミナー」という名前からして規模の大きそうなセミナーに参加してしまいました。

「今は区分しか持てないけど、後学のために…」と思ったのです。

ウェブセミナーなので、他の参加者に気後れすることなく受講できるから、というのもありました。

リアネストの会社概要

株式会社リアネストは、セミナー事業と不動産事業を行っている会社のようです。

2007年設立なので、2022年で15年目。

ネットでの口コミや評判を見ると、「初心者向けでリスクの低い首都圏中古マンションを取り扱っている」とのことで、セミナーからの物件紹介という流れで不動産投資へと誘導していく感じみたいです。

リアネストのHPを見て、少し気になったのが提携銀行について。

• みずほ銀行、三菱ＵＦＪ銀行、東日本銀行、巣鴨信用金庫、東京シティ信用金庫

不動産投資において提携銀行はかなり重要です。

一般に金利が低いと言われていて、不動産投資におすすめとしてよく出てくるような銀行（オリックスやイオン住宅など）がこのリストにありません。

ただ記載がないだけかもしれませんが、巣鴨信金を掲載してオリックスを掲載しない理由もないので、おそらく普通に提携できていないのでしょう。

リアネスト経由で不動産投資を始める場合は、融資機関は注意深く見る必要がありそうです。

セミナー内容

不動産投資の種類について

まずは不動産投資というとどういうものがあるのかについての説明です。

①空き地を駐車場

• 親後さんの遺産相続で築古家屋を取り壊して空き地を利用するパターン

②中古一戸建てをDIY

• 建物価格はほぼゼロ
• 手先が器用じゃない方はやめといた方が無難
• 手先が器用な人でも平日勤務の場合、土日2日＝週２×4週×3か月でやっと外壁塗装完了するレベルで完成には10か月を要し、その間もローン返済は始まってるので、サラリーマン・高齢の方にはお勧めできない
• 個人事業主・経営者・フリーランスの方向き、利回りは最低でも７％～

③中古木造アパート１棟

• 最低でも利回り１０％～（中古だとかなり価格が安い）
• ただし万年空室や入居者の質（寝たばこ、失職など）、空室リスクが高い傾向
• 修繕リスク（例：防水パン＝200万越え）

その他、④中古ホテル1棟　⑤オフィスビル1棟　⑥マンション1棟　があるが、どれもリスクが高く初心者向けではないそうです。

そこで、本日のテーマである「失敗しない不動産投資」として、「不動産初心者が着手すべきは区分所有マンションという1部屋を購入して人に貸し出すスタイル」の説明に入っていきます。。。

本日のテーマ

リアネストでは「失敗をしない不動産投資」をテーマとしていて、それは・・・

「不動産初心者が着手すべきは区分所有マンションという1部屋を購入して人に貸し出すスタイル」

高額である不動産投資はいかにリスクヘッジをして失敗しないかが重要である、と。

そのための「マンション投資で成功する4か条」があるそうです。

その4か条は以下の通り。

・デザイナーズタイプ

デザイナーズタイプといってもおしゃれなデザインとかではなく、いわゆる設備のことで、滞在率に影響し、以下の10項目のうち1/3不足すると2年で退去になり、空室リスクに影響するそうです。

①オートロック　②管理人　③宅配ロッカー完備　④24時間ごみ捨て可能　⑤駐輪場　⑥防犯カメラ　⑦キッチンが独立　⑧風呂トイレ別　⑨浴室乾燥機完備　⑩ウォシュレット完備

③⑨は単身男性ウケ良く、①②⑥は女性ウケ良く、①②⑥は学生を送り出す親御さんウケが良いそうです。

また⑧は男女ともにマスト。もし風呂トイレ別でない場合、男女5人ずつだと、女性は5人全落ち、残りの男性も4人は落ちる統計だそうです。

・ワンルーム限定

ちなみにワンルームといっても、選ぶ間取りは1Kを選ぶべきだそうです。

昔は1Kという間取りがなかったため、今でもワンルーム投資と表現するそうですが、基本的には1Kの間取りを選ぶべきです。1Rは価格が安いため利回りは良く見えますが、玄関を開けたら部屋が丸見えという間取りは近年避けられがちなので、空室リスクが高いそうです。

また1Kでも新築～築15年を選ぶべきです。それ以上古くなると設備10項目にぬけが出てくることがあります。

また、ワンルームに限定するということは「ターゲットを単身者に絞る」ということです。

その理由として、「需要が多く、供給が少ない」ところをターゲットとする方が空室リスクを避けられるからです。

東京の家族類型別世帯数は、夫婦のみ（118万世帯）＋夫婦子供世帯（155万世帯）＜単身者（331万世帯）となっており、単身者の方がターゲットとしては世帯数が多いのです。

一方で、東京の単身者マンション供給数は28万戸しかないのです。（2020年7月現在）

・東京23区内に絞る

これは、日本の人口の10%が東京に集まっていることからも当然といえば当然かもしれません。

自分が住むわけではなく、あくまでも投資の対象とする物件なので、人口が多いところをターゲットとすることがリスクヘッジになるそうです。

ちなみに、人口ランキング2位の神奈川は、2020年が人口ピーク（打ち止め）であり、その後減少見込みであるため不動産投資としては買わないほうがいいとのこと。

また、大阪は11年前に人口ピーク終了（2010年）しており、10年後の2020年で20%減少、2040年にはさらに減って2010年と比較して130万人減少との予測がでているそうです。

（最近のワンルーム投資というとかなりの確率で大阪の物件を提案されるんですが…💦）

東京が単身人口が減らない理由としては、大学生の上京、企業の東京進出、ビジネスチャンスを求めて上京、転職活動しやすいなどが挙げられます。

・駅から10分以内

物件検索の条件として、80%は10分以内希望しているそうです。（私は5分以内がいいくらいです）

以上がマンション投資で成功する4か条でした。

マンション経営システムについて

いよいよ実際の価格・シミュレーションのお話です。

（このへんからちょっとツッコミどころが出てくるのですが…💦）

まず物件の詳細はこちら。

• 価格2000~2500万（シミュレーション）
• 95%は銀行からの融資
• 家賃95000円、管積金でマイナス1万
• 家賃収入85000円、返済支払105000円＝差額20000円（金利3.55%の悪い条件で想定）

マイナス2万円の条件で購入する人がいるのか？

①大企業の社長、役員　②医者　③弁護士　④税理士　⑤公認会計士　⑥社労士　⑦その他年収1000万越えるサラリーマン　＝いわゆる高属性の方々はこの条件でも買うそうです。

購入する人たちは「差額2万円＝掛け金2万円」と考えるそうです。

「アフィリエイト教材＝60万」、「株も資金が必要」、すなわち投資をするなら掛け金は必須というロジックです。

ここで「掛け金2万円を毎月かける意味 6か条」について解説が始まります。

①老後の年金の源確保

返済支払いが完了すれば、将来の家賃85000円×12か月＝102万円/年の不労所得のための掛金と考えることができる（しかも一生涯続く！！）

ここで数年前大きな話題となった老後2000万円問題の家計シミュレーションを例に出してきました。

• 平均年収500万のサラリーマン・OLの平均年金収入＝約24万
• 世帯主60歳以上の世帯月間実支出（無職・2人以上世帯）＝約24万（賃貸の場合はプラス家賃）
• 夫婦2人でゆとりある老後生活費の平均は、約35万

この数字を基に、資産運用を知らないAさん夫婦の例です。

退職金2000万＋貯金500万＝60歳引退時の所持金2500万円（ただし住宅ローン完済済み）

• 年金月収24万ーゆとりある老後の生活費35万＝－11万
• 1年間の収支　132万円不足
• 20年後の収支　2640万円不足

つまり、80歳の時点で自宅の売却をしないと生活ができなくなる計算なのです！！

ここでびっくり発言。

「老後の足りない2000万円問題は、私から言わせると足りない5000万円問題なんです！」

年金支給は60歳から65歳に引き上げられた＝24万円×12か月×5年＝1440万円没収されたのです。

さらに70歳に引き上げられる可能性が高い＝また1440万円没収されるかもしれない。

確定年金保険という商品があるが、支給される金額のほぼ全額を掛金（保険料）として支払う必要がある一方、不動産投資は入居者が掛金の8割を払ってくれる、つまり他人が自分の借金を払ってくれるというビジネスモデルで、レバレッジというものなのです✨とだんだんヒートアップしています。

②生命保険のかわり

不動産投資の金利には、団体信用生命保険が入っているので、債務者が死亡した場合、無借金の収益不動産を家族に残すことができます。

不動産投資は保険3分野（年金、死亡、医療）のうち、年金、死亡をカバーしています。

ただし、不動産投資で団信入ったからといって死亡保険を全解約することはやめるように。

③税金対策

初年度20~30万の減税効果がでます。

ざっくり計算で、10年で100万程度の還付がある予定です。

④資産運用として

中古物件で4.5～5%利回り（リアネスト紹介物件）

⑤相続税対策

資産を数分の１に圧縮できる。

現金もしくは株のままの死亡した場合よりも、物件に変えておくと投資用マンションの資産価値判定は1/3で計算されるため、相続税の対象となる資産の圧縮ができる。

⑥実際に住める

現在、将来的に自分でも、子供でも住める。

以上の6か条のメリットから2万円を掛金として不動産投資をやりましょうというお話でした。

最後に不動産投資で失敗する人の特徴を挙げてました。

• 安かろう悪かろう物件を購入してしまう
• 風呂トイレ一緒の1Rを選択してしまう
• 出口戦略トークに過度の期待を持ちすぎる
• 手離れの悪い木造アパートに手を出す
• なんとなく知ってるからと話を最後まで聞かない
• 最終判断時に結論を出すのが遅い
• 物件を見に行かないで契約してしまう
• 電話や対面ではなくメールで済ませる

次回の内容としては、デメリット（リスク）についての具体的なお話だそうです。

まとめ＆その後

こういったセミナー開催後の流れとしては、たいてい個別面談→契約などと進んでいきます。

この時期の私は個別面談ウェルカムモードだったのですが、リアネストさんとは結果的にはフェードアウトで消滅してしまいました。

今回なんやかんやと日程が合わず、せっかく日程調整したものの私から急遽キャンセルしたり、先方からの連絡が間があいたりと、ずるずるとセミナーから日数が開いているうちに連絡がなくなった感じです。

残念ながら、リアネストさんからの物件購入には至りませんでしたが、セミナーの内容は非常に勉強になるものでしたし、説明のテンポや話し方など聞きやすかったです。

後半は若干、老後不安をあおってる雰囲気がありましたが…

機会が合えば、セミナー継続して物件紹介してもらいたかったです。