ちょうど1年前くらいに参加した資産形成セミナー（オンライン）のお話です。
下調べしたところだと不動産投資系のようですが、果たして！？
最近頻繁にネット広告に出てきていたお金のセミナーに参加しました。
その名も「crazy money」というなんともヤバいネーミングのセミナー💦
株式会社TAPPという不動産投資を中心にやっている会社が主催しているセミナーです。
初回セミナー内容(約1時間)
なかなか名前がヤバいのでどんなセミナーかと思ったのですが、初回の担当者はなんとも爽やかな好青年。
まずはいろいろ質問させてください、と一般的なアイドリングトークかなと思いきや、ものすごい量の質問攻めがスタート。。。
質問内容はというと、
- いままでどれくらいのセミナーに参加したのか
- どんな内容を聞いてきたのか
- 今まで聞いてみて始めた投資は？
- 始めた投資について、どんなところが魅力に感じたのか
- 保険や不動産について、聞いてみてどうだったか
- 不動産についてはどんな話を聞いたのか
- 不動産について、怖いなというのはどういう部分？
- セミナーに参加してみようと思ったきっかけは？
- 投資の目的は？
- 低金利と言われている中で、なぜ繰上返済したいのか？
- 今回のセミナーで特に聞けたらいいなと思う話は？
- 住宅ローン以外（完済後）で投資の目標は？
- 不動産投資以外で聞きたい投資の話は？
- 株やFXはどうですか？（時間的な制約は？）
- NISA以外で実際にやっている運用は？
途中から「え、なにこれ、これ尋問？？」とちょっとイラっとするレベルの量の質問を20分程されました。。。
質問攻めの後、講習ビデオを見る段取りだったので、私の希望を聞いたうえで希望に合うビデオを選択するための質問だったのかなと思います。とはいえ、すべてオープンクエスチョンだったので答える側考えて話さなければならず非常に疲れました。
長い質問攻めの後、やっと始まった講習ビデオ自体は一般的な資産運用の説明ビデオで、資産運用の種類やコア・サテライト戦略などについての解説が30分強ありました。
株や投信についての説明と比べて、やはり不動産投資の説明割合が多かったです。
ビデオが終了し、今度はビデオ内容に絡めての質問攻めが始まりました。
一通り質問攻めされた後、話は「お金とモノ」の分散投資をやるべきという流れに。モノというと不動産やロレックス、その他高価値の転売など。ただ、手間がかかることが煩わしいのであれば、不動産はほったらかしでできますよ、という流れで、見事に不動産投資の話へと着地させたのでした。
月々2万円の手出しで、老後の不労所得の形成or売却によるインカムの選択肢が持てるという話から不動産投資のメリットデメリットの話をしていたのですが、当時の私は「不動産投資って借金するんでしょ！？怖い怖い！やらない！NISAの方が安心じゃん💦」と拒否反応MAXでした。
とはいえなんやかんやと丸め込まれ、とりあえず次回面談しましょうとなったのです。
次回面談のために、ということで勤務先、職種、勤続年数、年収、学歴、住宅ローン（残債、返済月額）、現預金（金融資産）、クレジットカードの信用情報、大きなケガ病気などなど聞かれました。
しかも2人担当制をとっているとかで、次回は別の担当者がより詳しい話をしてくれるというので、とりあえず予約を取り、初回は2時間ほどで終わりました。
2回目の面談
2回目の面談の担当者は、今までにいなかったタイプの担当者でした。
一見好青年なのですが、「やる気あるのか？？」と疑ってしまう程のけだるさと脱力感が全面ににじみ出ている雰囲気の青年でした。
まず開口一番「うち（弊社って言わないのか…）って不動産投資の会社なんですけど、大丈夫ですか？興味ありますか？」というド直球質問。
「10年後に1000万とかだったら、貯金でもいいですよね？」
「うち、基本的に月々の収支マイナスですけど、大丈夫ですか？」
いや、うん。正直なのはいいんだけど、ぶっちゃけすぎじゃない？(笑)
彼曰く、「興味ないのに話しても時間のムダでしょ？」と。
まぁ確かにそうなんだけどね。
ここで私がそうですね、興味ないです、って言ったら、終わるけど、貴方はそれでいいのか？商売っ気なさすぎじゃない？
しかもおそらく在宅であろう担当者は、リラックスモード全開なのか片足を椅子にあげている状態（ひざが胸のあたりにチラ見えしている）
えーっと・・・一応これ仕事中（接客）だと思うんですけど(笑)
さらに、この担当者、いっさいのプレゼン資料的なものを準備しておらず、ただただ口頭で説明するのみ。
しかもその口頭説明もいろんな数字が出てくるのに、ただただ口頭で数字を言うのみ。
さすがにイラっとして、「すみませんけど、もうちょっとわかりやすくご説明いただけませんか？さすがに口頭だけじゃ…💦」というと、画面いっぱいにでかでかと電卓を表示。まぁさっきよりはわかりやすくなったから、いいけど。。。
さて内容はというと、基本的にはマイナス収支。
いろんな会社がいろんなやり方をしているが、基本的にTAPPはリスクを抑えた手法を取っていて、それは、不動産投資につきもののリスクを補償するということ。
不動産投資のリスクとして挙げられる、給湯器やエアコン・床張り替え等の修繕費、空室期間の広告費（AD）を補償するプランを推奨していて、その手数料はなんと家賃の10%！！（一般的な集金代行の相場は３～５％）
具体的に、家賃10万円のケースで15年間の収支計算はこちら↓
集金代行の場合；
- 集金代行手数料3%＝3000円×12か月×15年＝54万
- AD2か月（空室発生が1回/4年として）＝60万
- 給湯器、エアコン、床張り替え等＝50万 合計164万
TAPPの補償プランの場合；
- 家賃10万×10%＝1万×12か月×15年＝合計180万
たったプラス15万円程度で、いつ起こるかわからない修繕リスクを回避できる✨
うーん。。。確かに、運悪くエアコンや給湯器の費用が15年で何回も起こった場合は、TAPPのプランの方がいいかもしれない。。。
結局は、不動産を持っていることによって発生するリスクを誰が負担するのか、ってことなのかなぁ。
せっかくなので、自分が実際に現在所有している物件で計算してみました。
集金代行の場合（私の物件のプラン）；
- 集金代行手数料＝1000円×12か月×15年＝18万
- ADなし、入退去諸費用2万（空室発生が1回/4年として）＝6万
- 給湯器、エアコン、床張り替え等＝50万 合計74万
TAPPの補償プランの場合；
- 家賃8万×10%＝0.8万×12か月×15年＝合計144万
とりあえず、私の物件の場合だと、あまり補償プランはメリットがなさそうです。。。
不動産投資 物件選択の決め手は？？
2回目の担当者曰く、「正直融資枠から紹介できる物件はおのずと決まってくる」そうです。
なぜなら、銀行の物件評価がだいたい決まっているから。（→収益還元法）
つまり、いろんな会社に話を聞いても紹介される物件は結局同じ、ということらしい。
「じゃあ逆になにをもって決めたらいいんですかね？」と問うと、
最終的には各社の細かい条件や担当者との相性くらいで決めるしかない。とのこと。
なるほど・・・担当者との相性。
じゃあ、私、あなたとは無理ですぅ。。。(´;ω;｀)
最後の最後に、ちらっと見せてくれた笑顔はかわいかったけどね😅
まとめ＆補足
株式会社TAPPのセミナー＆面談に計2回参加しました。
これまで参加した他社セミナーと比較すると、驚くほど”押し”は弱かったです。
まぁ私が最初から「マイナス収支はイヤ！」と明言していたので、あまり積極的ではなかったのかもしれません。
また「集客で困ってない」「ゴリゴリ営業しない」「6年目でオリックス・ジャックスと提携できている」「業績も好調」ということで、一般庶民にすぎない私は”お客様✨”認定されなかったのかも。
とはいえ、以前別会社から提案されたことがある修繕保証プランなるものには興味ないこともないので、もうちょっと具体的なシミュレーションを見てみたい、と次回面談も希望してしまいました(笑)
さてさて。どんな物件が出てくることやら。
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