【リヴトラスト】新卒営業マンからマイナス収支物件の提案をうけた話　前編

今回はリヴトラストという不動産投資会社の資産運用セミナーをオンラインで受講＆物件提案を受けたときのお話です。

セミナーの時期は2021年7月だったのですが、講師（というか営業マン）は1999年生まれの22歳。

そう。たった入社3か月で不動産投資による資産運用を説明し、物件提案をして、お客さんに買ってもらわないといけないという状況だったのです。

リヴトラストとは？

総合不動産グループのリヴグループに属していて、主に投資用不動産の販売やライフプランの提供を行っている会社です。HPはこちら。

設立は2007年なので、一応10年以上は事業を行っています。

自社マンションブランド「リヴシティ」を持ち、投資用不動産の販売を行っています。

口コミをみると、体育会系の典型的な不動産会社といった口コミが多く、また営業電話がしつこいという評判もあります。

基本的にはセミナーの開催や営業電話でアポイントをとって、zoomや対面での面談をして、ライフプランの提案や投資用不動産の販売を行っているようです。

新卒セミナー講師の講義は…

まずは、資料をもとに一般的な資産形成と不動産投資の話を説明からです。

内容としては「年金は払っていても受給金額は減る」「税金が増えており手取りは減る」「貯金してもお金は増えない」という、不動産投資のメリットである「年金対策」「節税」「レバレッジ」にからめた説明を数字を使って説明していました。。。

・・・うーん。。。

正直、もし私が上司だったら、まだお客さんの前に出せるレベルじゃないと判断したと思います。

とにかく説明が拙すぎるのです。。。

説明しているうちに頭の中がとっちらかってしまうのか「あ💦ちょっと待ってください💦💦…あ…えっと…ちょ、ちょっと待ってください💦」となること多数。

パワーポイントの資料をあっちいったりこっちいったりすること多数。

画面共有しているのに、自分の説明したい部分にいちいちスクロールして動かすので、せっかくの資料もゆっくり見れないし、本人も「あれ？どこだっけ？あ！ここです」と迷子になったり。

そのうちどこの部分の何の説明してたのか混乱してきている始末。

まあプレゼンテーションというのは場慣れするしかないと思いますし、まだ3か月だし、しょうがないのかなぁとは思うものの、資料内の数字の説明で「ん？」と思ったところを聞くと、しどろもどろに。

あまりに頼りなさ過ぎて、大丈夫か？？と老婆心というか親目線で心配になってしまい、いつの間にか「頑張れー！」と思いながらプレゼンを見るように…。

とはいえ、大事な将来の資産形成を任せるには頼りなさ過ぎると感じたことも事実。。。

提案物件の収支は？

提案された物件は、立川市内の自社部ブランドであるリヴシティシリーズの某物件。

• 物件価格　2770万円（新築）
• 35年ローン　金利2%
• 家賃保証賃料　83250円（手数料10%）、管積費　6680円
• 返済額　91428円
• 収支　-14858円/月

いや、大赤字じゃん😨😨😨

これに固定資産税とかも入れたら、年間で30万以上赤字です。

老後の資産形成シミュレーションをやってみると、「今のままの生活をするとだいたい900万円資金不足になるものの、不動産投資をして売却するとプラス2000万くらいになります」とのこと。

しかしこのシミュレーション、ツッコミどころが満載。

ローン完済後の売却価格が2770万なのです。

いや、完済後ってことは35年後なのに、物件価格が新築時のままってそれは楽観シミュレーションすぎませんかね？？

また管理費や修繕積立金の上昇、家賃の下落もまったく加味されていないシミュレーションなのです。

そこで、シミュレーション上のあらゆる数字をもう少し現実的な数字に修正してもらったところ、やはりというか案の定「35年かけてこれっぽっち？」という数字に。

ただ、彼の直属の上司のお客さんでは、これまで損したお客さんは1人しかいないそう。

そのお客さんもマイナスが積みあがっていくことに耐えられず、その上司は止めたにもかかわらず売却してしまい、結果的には損してしまったそうです。

また、基本的にはサブリースをおすすめしてきたのですが、立地がよくて空室リスクが少ないならいらないんじゃないですか？と聞くと、一応集金代行の場合でのシミュレーションも出してくれたものの、収支はやはりマイナスで-8000円/月。

マイナス収支は節税になるとはいうものの、初年度こそ節税額は大きいものの、2年目以降は10万ちょっと。それも減価償却が進めば、経費に計上できる分が減って、いずれ納税が必要になってくるはず。

などなどいろいろ質問攻めにしたところ「次回収支改善した提案ができるように上司に頑張ってかけあってみます」と言い出したので、そういうことなら…と次回に持ち越しとなりました。

不動産業界の闇…！？

ちなみに、プラス収支には出来ないんですか？と聞くと「怒られそうだなぁ💦💦」と焦りまくり。収支マイナス1万以内に交渉するのが精いっぱいらしい。

ちなみのちなみに、あまりにこの新卒営業マンがいまどきのゆるふわ男子みたいな雰囲気で、ゴリゴリツーブロック黒マッチョがいっぱいいそうな不動産業界（*あくまでも個人的なイメージです）と不釣り合いすぎたので、なぜこの業界に入社したのか聞いてみると、実家が貧乏なのに私大で苦労をかけたのでたくさん稼ぎたくて…と身の上話までしてくれました。

私が富裕層で余裕があったら、彼の営業成績のためにも…と思ったんでしょうが、残念ながらしがない一般会社員の私は丁重に「たぶん買わないけど、そこまで言うなら次回お話だけは伺います…」となったのでした。

そして、この次回のzoom面談では不動産業界の闇…というか営業の大変さを痛感することになったのです。。。

続く。